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管理会社変更を検討する
キッカケは
ここ数年、マンション管理組合様が「マンション管理会社の変更」を検討する最も多い「キッカケ」は「管理委託費用の値上げ」です。人件費高騰、原材料費の高騰など様々な要因がありますが他のマンション管理会社と比較し、適正な「管理委託費用の値上げ」であるか確認することは適切なマンション管理品質の維持と向上につながる「キッカケ」にもなります。
次に多い理由は、「マンション管理会社の対応力不足」です。
- 管理組合に必要な提案がされない。
- 依頼事項に対する回答がされない、対応が遅い。
- 担当者の経験不足を会社がフォローできずミスが多発する。
- 担当者が頻繁に交代する。
- 管理費等の未収金が放置されている。
- 管理員など現場スタッフとの連携がまったくされていない。
「担当者に対する不満」は、担当者の変更により改善される場合があります。担当者にも得意分野や苦手分野がありますので、管理会社がそのフォローを行ないます。
それでも改善されない場合には、
管理会社自体の変更が必要になるでしょう。
さまざまな理由により、
「管理会社を変更せざるを得ない」という管理組合は多く存在しています。
全国にはマンション管理会社として登録している企業が2,000社近くあります。
いつまでも改善を待つ必要は無いのでは？
是非、自分たちのマンションに合った、
管理会社探しを
スタートさせましょう！
マンション管理会社
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管理会社変更の
進め方
実際に管理会社を変更した管理組合の進め方は次の通りとなります。
一度、確認してみてください。
-
他の管理会社に見積り依頼
先ずは、他の管理会社のサービスや対応能力を確認しましょう。
管理会社には、会社の成立ちにより「系列」があります。それぞれの管理会社から話しを訊いて、見積りを取得する事で系列毎の特徴なども見えてきます。 -
見積り資料の開示と
現地調査日の設定複数の管理会社から見積り取得する際、重要なのは「仕様を統一する事」です。
管理会社からの自由提案だけでは、比較が大変です。
現在の管理委託契約内容を基本とする「同一仕様」と、各社提案を交えた「提案仕様」の２パターン程度は入手することが理想的です。 -
見積り金額と
提案内容等の比較検討理事会にて、入手した複数の管理会社の見積りについて「金額」や「サービス内容」の比較を行ない、第一次選考として絞り込みをしましょう。一般的に「最高値」や「提案不足」が選考から外れることが多いです。２社程度まで絞り込むと一般組合員の判断がし易くなります。
-
管理会社による
住民向け説明会開催STEP3で理事会にて一次選定した管理会社より一般組合員向けの説明会を開催しましょう。管理会社からは「マンション担当候補者」に参加して貰い、直接マンションに関わる担当者に話を聞く機会を設けることが重要です。管理会社退出後は、理事会と参加者だけの意見交換なども有益になります。
-
新候補会社1社を
理事会決議で選出一般組合員の意見を踏まえて理事会にて「管理会社を変更する事」及び「理事会推薦会社」を決議します。管理会社の変更は総会決議が必要ですので、総会日程の調整や総会資料の作成なども決めて行きましょう。
-
総会開催・承認後は
解約通知の準備管理規約の規定にもよりますが、一般的には普通決議（過半数の賛成）で決議します。管理会社を変更する事、並びに新管理会社との管理委託契約締結の審議となります。承認後には正式に管理会社宛てに解約（終了）する旨を書面で通知します。
-
新旧管理会社による
業務引継ぎ現在の管理会社に預けている管理組合書類は、次の管理会社が保管することとなりますので、引継ぎは重要な作業です。管理会社同士で行われるケースも多いですが、理事役員にもご参加いただき、引き継ぎ状況を確認されると良いでしょう。
新管理会社による
管理業務スタート
管理組合運営が
ストップすることはありません。
前管理会社から引き継いだ内容を基に、
しっかりと継続させて行きますので
ご安心ください。
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管理会社変更で
コストダウンに成功！
管理会社変更でどのくらいのコストダウンが可能なのでしょうか？
ここでは、実際に成功した事例をもとに、管理費用削減の効果をご紹介します。
管理会社変更でコストダウンに成功！その１
年間の管理委託費用を
年間の管理委託費用を
約50％コストダウンに成功！
新築時より売主のグループ子会社が管理受託をしていました。 築10年が経過し「大規模修繕工事」を検討する時期になった際に修繕積立金に不足が発生しました。 借入・負担金徴収などを検討せざるを得ない状況となり、改めて会計収支を見直していたところ、管理費収支における管理会社への委託料の負担割合が非常に高い点が気になり、他の管理会社から見積りを採取しました。 結果、複数の管理会社から現在より安い金額が提示され、会社姿勢や担当者の対応力などを精査し、生和アメニティへ管理会社を変更しました。
マンション概要［ 所在地：東京都 総戸数：101戸 ］
（円）
| 項目 | 見直し前 | 見直し後 | 削減額 |
|---|---|---|---|
| 事務管理 業務費 |
2,556,000 | 1,007,000 | 1,549,000 |
| 管理員 業務費 |
4,205,500 | 2,995,800 | 1,209,700 |
| 清掃 業務費 |
1,896,000 | 985,700 | 910,300 |
| 設備管理 業務費 |
3,558,000 | 1,530,500 | 2,027,500 |
| 合計 | 12,215,500 | 6,519,000 | 5,696,500 |
管理費会計での削減分を修繕積立金へ繰り入れし、借入や一時的な負担金の発生も無く、当初の計画通りに大規模修繕工事を実施することができました。次の工事に向けても順調に積立は進んでいます。
管理会社変更でコストダウンに成功！その2
両面で満足
両面で満足
「管理品質向上」と「コストダウン」
管理会社の担当者の業務対応に対して不満が蓄積している状況にある中で、管理会社自体の不祥事も発覚。組合員からの後押しの声もあり、直ちに管理会社変更の動きを開始しました。
管理会社変更における当組合の目標としては、
（１）管理業務の品質を向上させること。
（２）管理委託料を削減し、将来の工事費に備えること。
大きな目標２点を掲げ、複数の管理会社にて委託費用及び業務内容の比較を実施。当組合のような小規模な分譲マンションにも真摯に提案対応をしてくれた生和アメニティへ変更。
マンション概要［ 所在地：神奈川県 戸数：21戸 ］
（円）
| 項目 | 見直し前 | 見直し後 | 削減額 |
|---|---|---|---|
| 事務管理 業務費 |
524,000 | 214,500 | 309,500 |
| 管理員 業務費 |
1,296,000 | 1,105,000 | 191,000 |
| 清掃 業務費 |
345,000 | 255,000 | 90,000 |
| 設備管理 業務費 |
1,460,800 | 1,065,000 | 395,800 |
| 合計 | 3,625,800 | 2,639,500 | 986,300 |
小規模分譲マンションであり、理事役員の負担も大きいところでしたが、生和アメニティさんの様々な提案に助けられ、ストレス無く組合運営が進行しています。コストダウンまで出来たことに大満足です。
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-
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